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线上线下加速融合商业地产回归运营

袁秀丽 新京报 2018年02月09日 10:42

   2018开年,腾讯、苏宁、京东、融创入股万达商业,阿里巴巴、文投控股入股万达电影。“互联网企业布局线下成为当前中国商业地产最大看点。”2月7日,全联房地产商会商业地产研究会联合RET睿意德发布的《中国商业地产行业2017/2018年度发展报告》给出这样的总结,商业地产的深层变革已经开始,线上线下融合进入实质阶段。

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  互联网巨头入股线下商业频现

  1月29日,腾讯联合苏宁、京东、融创,计划投资340亿元,收购万达商业香港H股退市时引入投资人所持的14%股份。此后的2月5日,阿里巴巴、文投控股投资78亿入股万达电影,分别成为万达电影第二、三大股东。这是2018开年,线上线下融合的经典案例。事实上,线上零售历经多年高速发展之后,近年来开始遭遇流量瓶颈,而线下实体商业的经营也每况愈下。线上线下全渠道融合已成共识。

  但谁主导融合成为一个问题?全联房地产商会商业地产研究会会长王永平认为,线下虽然占消费市场85%的绝对优势,但是过于分散,无力主导融合进程。线下商业曾希望于自身打造线上平台,但均未取得预想的成功,比如万达电商平台飞凡网与大润发网上商城飞牛网仍在烧钱。电商市场占比尽管不高,但因寡头化发展,得以挟资本大动作出手整合线下商业。

  今年万达商业、电影被互联网寡头瓜分之前,线下商业被整合的动作已经频现。2017年5月,阿里入股联华超市,成为其第二大股东,2017年11月宣布收购高鑫零售36%股份。腾讯于2017年12月宣布入股永辉,取得5%股权。今年1月23日,家乐福宣布腾讯与永辉将对家乐福中国进行潜在投资。此时业界发现,线下商业地产的整合不在线下内部,而是源于线上,这令实体商业始料未及。

  “2017年是新起点,商业地产的深层变革刚刚开始。”RET睿意德执行董事张家鹏这样认为。

  对互联网对于商业地产的影响,王永平认为,主要体现在互联网巨头大肆收购连锁商业之后的发展方略不明朗,连锁商业的运营与店铺拓展前景不可预期。此外,互联网企业从投资商业品牌迈向投资购物中心的可能性增强。

  生鲜+餐饮、线上+线下新模式

  互联网巨头在大举收购线下商业的同时,也在快速布局创新零售业态,而且有望取代传统业态成为新的主力店。

  王永平表示,自从马云提出新零售这一概念之后,围绕新零售的争议始终不断,而后京东提出了无界零售的概念。市场关于创新零售的探索则没有止步,电商巨头争开生鲜实体店,而且基本形成了生鲜+餐饮、线上+线下的新模式。

  《中国商业地产行业2017/2018年度发展报告》提到,2017年,阿里巴巴线下超市盒马鲜生新开业21家、永辉打造的“超级物种”新开业33家、苏宁新开出5家苏鲜生、京东推出线上线下一体化生鲜超市7FRESH。在2017年7月,马云亲自到访盒马鲜生上海金桥店造势;7FRESH开业不久,今年1月18日“奶茶 妹妹”章 泽 天现身7FRESH亦庄大族广场店,可见创新零售在互联网巨头心中的分量。

  实体商业的希望在于回归运营

  自去年开始,房企主导的商业地产也在发生变化。近年来,房企从拼销售规模转向拼持有规模,商业地产的重要性也在悄然提升。2017年年中,华润置地将商业地产事业部升格为与开发部门平行的一级机构,商业地产的重心已由开发转向了运营。

  印力并入万科之后,也将商业地产管理层纳入合伙人体系,创新了运营激励机制。以上均说明房企持续看好商业地产前景,也为资产价值的提升与资本化创造条件。王永平认为,目前商业地产金融创新环境明显改善,为商业地产的可持续发展提供了金融保障。

  对于今年商业地产形势,王永平认为,人们对于美好生活的需要将成为行业最大商机,物质消费会进一步升级,对于文化、健康与体验等非物质层面的消费将会大幅增加,比如上海星巴克臻选烘焙工坊、以言几又为代表的文化空间、全国首个医疗主题商业杭州大厦Medical Mall都备受关注。未来,实体商业的希望在于回归运营,人工智能、物联网、大数据等新技术不仅提高了商业地产的运营效率,更增强了消费者的体验感。

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